資産が資産を生む、不動産投資術!

←前ページ「不動産で長期・安定的に自分年金を!」へ→次ページ「成功事例の研究」へ

永続的に収益の上がる、資産として不動産投資をお勧めします

銀行にお金を預けても、得られる利息はごくわずか。継続的に不労収入を生む不動産資産を手に入れましょう。

【資金】
(収益がないもの)
現状の銀行預金
現状の株式投資
現状の債権投資(国債など)

【資産】
(収益があるもの)
バブル期の定額郵貯
一時払い養老保険(7%以上)
 

【本当の資産】
(永続的収益)
不動産収入
 
 

space

資産を増やす方程式・1

どっちがトク?現金購入とローン購入

今仮に、500万円で購入できる物件があるとします。 この価格には購入時に必要な諸経費を含むものとします。
相場の家賃を6万円ほどと仮定し、固定資産税等の所有時にかかる経費を差し引いて、実質家賃収入は4万円程度となります。
(※購入時に必要な経費や、所有時にかかる経費等は下記「不動産の購入・所有に関する経費」をご覧ください)
現金で購入すれば表面利回り14.4%実質利回り9.6%を生む資産となりますが、
頭金なしのローン購入で、家賃収入で返済すると、完済までには長い年月が必要となります。

現金購入とローン購入の併用が効率的

自己資金1,000万円の場合、2つの物件を現金で購入し、もう1つの物件をローンで購入される事をお勧めします。
3つの物件から得られる家賃収入をローン返済に充てる事ができるため、完済までの時間を短くできます。

ローンなしは時間がかかる

現金購入した2件の物件から得られる家賃収入を貯金して、ローンを組まず3件目を購入しようとすると時間がかかります

space

資産を増やす方程式・2

自己資金1,000万円、ローン金利5%でのシミュレーション

上記の事をふまえて、実際に資産を増やしてゆく仕組みを考えてみます。ここでは仮に、ローン金利を5%とします。

【第1段階】資産1,000万円

まずは自己資金で500万円の物件を2つ購入、更に全額ローンでもう1つの物件を購入します。
3つの物件から得られる家賃収入をローン返済に充てれば、3年10ヶ月でローンを完済する事ができる計算になります。

【第2段階】資産1,500万円

第1段階のローン返済が終わったら、すぐにもう1つの物件を全額ローンで購入します。
今度は4件分の家賃収入をローン返済に充てられるので、返済の速度は早くなり、
2年10ヶ月でローンを完済する事ができます。

【第3段階】資産2,000万円

第二段階の返済が終わった時点で資産は2,000万円になっています。
さらにもう1件のマンションを全額ローンで購入します。今度は5件分の家賃収入をローン返済に充てられるので、
返済の速度はさらに早くなります。

【第4段階】資産2,500万円

同様の方法を繰り返す事でローン返済は短期間に済むようになります。
このようにして10年6ヶ月後には、毎月24万円の安定した家賃収入を得られるようになっています。

→10年6ヶ月後 資産3,000万円・月収24万円

space

不動産の購入・所有に関する経費

image

必要な経費を把握して、確実な資金計画を立てましょう

  • 購入時にかかる経費…合計約150万円(1度だけ)

1.不動産取得税(15〜25万円)物件評価額の3%
2.登記関係費用(10〜20万円)
3.室内クリーニングおよびリフォーム費用(10万円〜100万円)
4.コンサルタント手数料(315,000円〜525,000円)

  • 所有時にかかる経費…合計約25万円(年間)

1.固定資産税(7万円〜15万円)(年額)
2.管理費(5万円〜8万円)(年額)
3.修繕積立金(3万円〜7万円)(年額)
4.駐車場費用(5,000円〜10,000円)(月額)

←前ページ「不動産で長期・安定的に自分年金を!」へ→次ページ「成功事例の研究」へ