成功事例の研究

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成功事例の研究1〜競売物件探し〜

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以下は実際の成功事例をご紹介します。
「不動産投資に関するリスクの回避」にも書いたように、投資する不動産物件はなるべく安く仕入れたいもの。そのために競売などの格安物件を手に入れましょう。物件選びや、入札、占有者への対応などは弊社にて助言、代行をさせて頂きます。
下記のような物件が競売に出されました。(プライバシー保護のため、一部情報を変更しています)「固定資産評価額」が土地、建物あわせて460万円程度であるのに対して、基準価格は237万円と約半値での売り出しとなっており、格安物件と言えます。
「買受人が負担する事となる他人の権利」「売却により成立する法定地上権の概要」「物権の専有状況等に関する特記事項」などが「なし」となっている物件を選びましょう。

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物件番号:1
基準価格:237万円
可能価格:189万6,000円
保証額:48万円
【租税公課等】
固定資産税等(H21年度)61,933円
固定資産評価額(H21年度)
土地:1,202,065円、建物:3,413,876円

【物件明細書】
明細書日付:21・6・22
〈買受人が負担する事となる他人の権利〉なし
〈売却により成立する法定地上権の概要〉なし
〈物権の専有状況等に関する特記事項〉なし
〈その他買受の参考になる事項〉
管理費等の滞納有り
※買受人は滞納分を引き受ける事になる

【物件目録】
1.一棟の建物の表示
 岡山市○区○○町***番地
 □□□マンション
2.専有部分の建物の表示
 家番=***番地
 居宅 鉄骨鉄筋コンクリート造1階建
 ○階部分 52.59m2(15.09坪)
3.敷地権の表示
 総地積(符号1)3003.00m2
 種類=所有権
 割合=114/1万
所有者 ****

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成功事例の研究2〜物件の現況調査書類のチェック〜

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「現況調査報告書」「評価書」は下記のようになります。競売にかけられている物件はローンを払えずに差し押さえられている物件なので、元の所有者がそのままその家に住み続けている(占有している)場合が多く、このため初心者には手が出しにくい物となっています。滞納額が3万円ほどありますが、これは比較的軽微であると言えます。滞納額はこの物件の落札者が負う事になりますので注意が必要です。

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【現況調査報告書】
報告書日付:H21,6,12
債務者兼所有者が単身で居宅として占有
建物内で猫2匹を飼育、動物臭がある
管理費:6,500円
積立金:2,000円
駐車場代:5,000円
H21,5,13現在:31,333円滞納有り
管理会社:日本住宅管理(株)086-223-3791
【滞納内訳】
管理費:13,000円
積立金:4,000円
駐車場代:10,000円
水道代:4,333円

【評価書】
評価書日付:H21,6,15
〈交通〉JR岡山駅 南4.5km(直線)
〈公法規制〉第1種住居専用地域(60/200)
〈設備築年〉水道あり、ガス配管あり、下水あり、建築 平成2年 8月
〈設面道路〉公道・東5m(3m水路介す)
1棟の建物:6階建て
総戸数:78戸

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成功事例の研究3〜物件内部の状況の判断〜

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競売物件の室内の様子は実際に見る事ができない場合が多く、裁判所備え付けの写真によって物件内部の様子を判断するしかありません。落札後の物件内部が変わっている場合もあります。
(占有者がいても、見せて欲しいと言えば、比較的すんなりと見せてもらえる場合もあります)
また、物件だけでなく、交通や買物など周辺の利便性のチェックも大切です。

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成功事例の研究4〜入札と落札〜

入札に参加する場合は、保証金を裁判所に納入する必要があります。(保証金の金額は基準価格の約2割です)
入札金額が1位となって物件を落札できた場合、保証金は物件取得価格の一部に充当されます。
入札金額が2位以下となり落札できなかった場合は返金されます。(1週間以内に裁判所から入札者本人指定の口座に振り込まれます)
人気物件の場合、可能価格の2.5〜3倍程度の価格での入札をお勧めしています。今回は入札者様のご判断により少し安めの金額にて入札しましたが、幸いにも1位の入札金額となり、落札する事ができました。

【売却の日程】
閲覧開始:平成21年8月17日(月)
入札期間・自:平成21年9月3日(木)
入札期間・至:平成21年9月10日(木)
開札期日:平成21年9月17日(木)
開札時間:午前10時
売却決定:平成21年9月30日(水)
特売期間・自:平成21年9月18日(金)
特売期間・至:平成21年10月2日(金)
代金納付期限通知書・平成21年10月8日
代金納付期限:平成21年11月4日

【開札の結果】
1.****…355万円
2.○○○○…300万円
3.株式会社□□…266万円
4.△△△△…262万円
5.(有)○○○○…251万円
6.(株)□□□□…220万円
7.△△△△…200万円
8.○○○○(株)…189万円

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成功事例の研究5〜お引渡しまで〜

お願い
□□□殿 平成21年11月5日
私はこの度不動産競売【事件番号平成21年度(ヶ)第175】により本物件を落札致しました。従いまして、平成21年11月2日より本件は私の所有となります。今後の事に付きご相談致したく、代理人 田邊周一までご連絡ください。090-3372-2315
建物所有者****

落札はしましたが、占有者がまだ居住しており、家を開けてもらわなくてはなりません。占有者との交渉も弊社にて代行致しますのでご安心下さい。
まずは11月5日に右のような書類を封書に入れて、落札した物件のポストに投函しておきました。

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お願い
□□□殿 平成21年11月16日
私の所有となりました、平成21年11月2日以降、月額60,000円の家賃を頂きたいと思います。振込先など、今後の事に付きご相談致したく、代理人 田邊周一までご連絡ください。090-3372-2315
建物所有者****

しかし上のような通知を1度行って即連絡が来る事はまれで、この場合も占有者からの対応はありませんでした。
そこで、11月16日、さらに右のような書類を封書に入れて、落札した物件のポストに投函しておいたところ、数日後に占有者の方から代理人・田邊周一へ電話があり、面談を行う事ができました。
そして翌年1月30日に退去を確認、新所有者様に引渡しを行う事ができました。

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【想定利回り】
原価…470万円
取得費 355万円 諸経費 115万円
家賃(正味)…55万円
家賃72万円(6万円/月)
諸経費17万円(管理、積立、税、他)
表面利回り…15.3%
72万円÷470万円=0.153
実質利回り…11.7%
55万円÷470万円=0.117

このような場合、占有者退去後の物件内は荒れている事も多いのですが、この物件はきちんと後片付けがされていました。
内装のリフォームなどを行い、原価470万円(諸経費込)で取得する事ができました。この物件は前ページのシミュレーションよりも高い利回りを得ることができました。

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